Wszystko o nieruchomościach

Monthly Archives: Maj 2016

Kiedy najlepiej kupować mieszkanie?

Rynek mieszkaniowy jest aktywny przez cały rok kalendarzowy, przy czym miewa okresy spadku zainteresowania klientów zakupem nieruchomości. Pośrednicy handlu nieruchomościami najbardziej narzekają na miesiące letnie: lipiec i sierpień to w tej branży martwy sezon, a kolejne nieciekawe okresy rozpoczynają się w grudni i kończą w lutym. Dla osób, które mogą czekać właśnie na te miesiące jest to szansa do sporych negocjacji cenowych.

Martwy sezon czyni cuda

Agenci nieruchomości informują swoich klientów, którzy występują jako osoby sprzedające swoje nieruchomości o tych fazach zainteresowania rynkiem. Sprzedający zatem wiedzą, że jeżeli wystawili na sprzedaż mieszkanie w kwietniu, a w czerwcu nadal stoi w ogłoszeniach jak zaklęte, to lato nie przyniesie im nowych klientów. Wiedzą też, że we wrześniu mogą nieco podnieść ceny z uwagi na szał kupowania mieszkań pod studentów (na własność lub pod dedykowany wynajem) – przy czym nie zawsze mogą przez wakacje czekać, zwłaszcza jeśli sprzedaż ich mieszkania jest już dla nich męcząca. Ile można zbić z ceny? Nabywcy dobrzy w negocjacjach, którzy nie boją się rozmawiać o pieniądzach i nie myślą, że ich propozycje kogoś urażą, potrafią zbić w martwym sezonie do 15% wartości ceny wyjściowej.

Mieszkanie z balkonem czy bez balkonu?

W starym budownictwie balkony należą do rzadkości. Nawet jeśli były w przeszłości, zostały w czasach PRL ścięte – rozpoznano je jako pokaźne zagrożenie dla życia obywateli. Kamienice zdają się rozpaczać za swoimi balkonami, przy czym obecne treny są takie, że współcześni właściciele tego typu nieruchomości starają się im przywracać dawną świetność – odtwarzają i remontują także balkony.

Gdzie szukać mieszkania z balkonem?

Bloki z wielkiej płyty to skarbnica balkonów – jednakowych co do konstrukcji charakterystycznej dla lat 70-tych XX wieku. Balkony te są zadbane, gdyż większość bloków wchodzi w skład Spółdzielni Mieszkaniowych lub Wspólnot Mieszkaniowych. Ponadto balkon jest traktowany jako część wspólna, zatem wszelkie remonty nie stoją po stronie właściciela mieszkania. Nie można przeczyć, że bardzo fajnie jest mieć mieszkanie z balkonem, który można zazielenić i na którym można suszyć w ciepłe dni pranie. Luksusu nie należy się spodziewać, gdyż balkony są wąskie. Decydując się jednakże na zakup mieszkania w blokach warto jest omijać nieruchomości bez balkonów i decydować się na takie, które oferują ładny widok. Możliwość wyszukania idealnego bloku mieszkalnego jest spora, zwłaszcza że osiedla są bardzo zadbane i czyste.

Kupić kawalerkę czy dwa pokoje z kuchnią?

Kawalerki, pokoje z aneksem kuchennym czy inne nieruchomościowe maleństwa nie niosą za sobą wcale maleńkich cen. Wręcz przeciwnie – zdaje się być tak, że od ich cen wartościuje się mieszkania o większym metrażu. Małe mieszkanka są dobre dla niewymagających singli, seniorów lub pod wynajem. Czasem jest tak, że mieszkanie bogatsze o jeden niewielki pokój więcej ma cenę niewiele wyższą, czasem jest to kwestia kilku tysięcy złotych.

Na swój użytek dobre to co się lubi

Trudno jest powtarzać formułę wychwalającą przewagę mieszkań mniejszych nad większymi. W rzeczy samej ich koszt zakupu jest nieco niższy, a koszt utrzymania także nie pogarsza stanu budżetu domowego. M2 sprzedają się jak ciepłe bułeczki – bez względu na to czy są w kompletnej ruinie i wymagają generalnego remontu lub czy odszykowane są w bardzo wysokim standardzie. Ich popularność jest zrozumiała, chociaż jakość życia w tak małym mieszkaniu pozostawia wiele do życzenia. W blokach z wielkiej płyty M2 są zazwyczaj z balkonami, w starym i nowoczesnym budownictwie – już niekoniecznie. Dwa pokoje z kuchnią to już nieco większa przestrzeń, chociaż przy sprzedaży taka nieruchomość może sprzedawać się dłużej, a cała sprawa może rozbijać się o to jak duży jest ten drugi pokój.

Czy warto kupować nieruchomość na wakacje?

Rynek nieruchomości w miejscowościach turystycznych jest bardzo otwarty na zapraszanie klientów chętnych do nabywania mieszkań czy domów lub działek, które przez nowych właścicieli będą użytkowane głównie podczas sezonu wakacyjnego. Czasem bywa, że cena tych nieruchomości jest znacznie wyższa niż w miastach mówiących bardziej o swojej pracy niż wypoczynku.

Dla kogo nieruchomość na wakacje?

Pomijając względy finansowe nieruchomość na wakacje w miejscowości turystycznej jest bardzo fajnym zakupem dla osób, które już nasyciły się podróżami po świecie lub wcale nie lubią podróżować, zakochały się w danej miejscowości i jej urok jest wystarczający dla ich szczęścia, nie lubią tułać się po ośrodkach wczasowych, a kwatery prywatne nie są dla nich zbyt komfortowe. Są ludzie, którzy mogą odradzać taki zakup – trzeba im będzie przypomnieć, że ich sposób spędzania wakacji jest ich osobistą sprawą, zatem nie ma powodu by wciskali nosa w taką transakcję. Taka wakacyjna nieruchomość w górach czy nad morzem jest marzeniem wielu osób – bardzo chętnie by spędzali w ten sposób wolny czas, zwłaszcza że w XXI wieku raczej nie ma problemów ze sprawnym przemieszczaniem się po kraju. Dla wielu ludzi jest to szczyt marzeń, ale skoro jest marzenie – to i jest nadzieja, że się zrealizuje.

Okazje cenowe w budownictwie mieszakniowym

Bardzo często pojawiają się w ogłoszeniach prasowych czy internetowych bardzo atrakcyjne ceny sprzedaży mieszkań – czy to w blokach czy w kamienicach, czasem także dotykają sektora działek rekreacyjnych. Cena jest tak dobra, że powoduje szybsze bicie serca.

Co robić jak pojawi się mieszkaniowa super okazja

Tego typu zjawisko nie jest powiązane z tym, że ktoś coś kombinuje i szybko chce się pozbyć złej nieruchomości – zazwyczaj chodzi o wyjazd zagraniczny lub przeprowadzkę do innego miasta lub chęć kupienia zupełnie innej nieruchomości. Takie okazje powodują, że do ich oglądania ustawia się spora kolejka chętnych, co w finale może mocno zwiększyć cenę wyjściową. Właściciel nieruchomości sprzeda ją temu, kto da więcej – nie wchodzą tu w grę żadne piękne oczy. Nie będzie też czekał na długotrwałe i mocno niepewne decyzje banku co do kredytów hipotecznych. Jeśli właścicielowi się rzeczywiście bardzo śpieszy, nie zgodzi się czekać na pieniądze miesiąca czasu, zwłaszcza że umowa przedwstępna wcale nie daje gwarancji zawarcia umowy właściwej. Dla właściciela nieruchomości kuszącej niską ceną istotna będzie wyłącznie gotówka – za gotówkę nie trzeba rozumieć walizki wypełnionej kasą. Może to być przelew bankowy, jeśli tylko niezbędne środki finansowe znajdują się na koncie nabywcy.

Czy przesadza się "stare drzewa"?

Mówi się, że nie przesadza się starych drzew. To powiedzenie odnosi się do zmiany miejsca zamieszkania przez osoby starsze, które w jednym mieszkaniu spędziły wiele lat. Zakładając, że mieszkanie jest ogromne, a osoba starsza samotna, przy jednoczesnym współistnieniu rodziny, w której jest wiele dzieci, a mieszkanie kwalifikuje się do określenia "klitka", można zapatrywać się nad zamianą mieszkań.

Ja się nie przeprowadzę i już

Czasem członkowie rodziny mają twardy orzech do zgryzienia przy uporze osób starszych. Seniorów nie obchodzi, że dzieci czy wnuki chcieliby prowadzić tryb życia na lepszym niż dotychczas poziomie, przy czym nie mają zdolności kredytowej. Są sytuacje, w których czteroosobowa rodzina gnieździ się na 25 m2, a senior rodu mieszka samotnie na powierzchni 130 m2 i nawet nie myśli, by na mieszkania się zamienić, przy czym stale narzeka, że nie ma odpowiednich środków na utrzymanie lokalu mieszkalnego i musi klepać biedę. Blokada opcji zmiany adresu powoduje nie tylko horror w jego życiu, ale i obniża jakość życia rodziny. Realia mieszkaniowe w Polsce są jakie są – nie każdy dysponuje gotówką, nie każdy dostanie kredyt hipoteczny na nowe lokum, dlatego też warto rozmawiać w rodzinie o takich zamianach.

Mieszkanie w blokach czy domek jednorodzinny?

Mieszkania w blokach nie da się w żadnej mierze porównać z domkiem jednorodzinnym. Te dwa typy nieruchomości niosą za sobą zupełnie inną jakość i odpowiadają zupełnie innym potrzebom.

Blok z wielkiej płyty idealny zimą

Bloki mają to do siebie, że mają centralne ogrzewanie – nie trzeba zatem martwić się o nic, zwłaszcza o wysokie koszty utrzymania ciepła. Właściciel mieszkania w blokach nie musi się martwic o wiele spraw – typu sprzątanie przed posesją czy jej odśnieżanie. Bloki są bardzo wygodnym rozwiązaniem dla ludzi pracujących, którzy po godzinach pracy udają się na zupełnie inne zajęcia czy rozrywki niż pielęgnacja przydomowego obejścia. Domki jednorodzinne dają sporą przestrzeń, a ich zielone podwórza i ogrody pozwalają zrelaksować się po pracy. Mogą być jednak kłopotliwe, jeśli są za bardzo oddalone od miasta – w szczególności dla osób które nie mają prawa jazdy i nie dysponują samochodem. Dobre będzie więc to, co komu bardziej pasuje – przy czym należy wiedzieć, że różnice cenowe pomiędzy mieszkaniem w bloku z wielkiej płyty a domkiem jednorodzinnym z dużą zazielenioną działką będą olbrzymie. Porównując koszty utrzymania nieruchomości, to dom jednorodzinny może wychodzić taniej, gdyż nie uiszcza się w tym przypadku żadnych czynszów.

Mieszkaniowy zawrót głowy

Niby na rynku nieruchomości jest wiele mieszkań, a bogata oferta podlega ciągłej aktualizacji, to w przypadku podjęcia decyzji o wprowadzaniu marzeń w rzeczywistość dość trudno jest zdecydować się na konkretny zakup. Rozsądek mówi by zobaczyć ich jak najwięcej, przy czym zaleca się by ich liczba krążyła wokół kilku, najlepiej pięciu. Chodzi o to, że ogłoszenia umieszczone w internecie są bardzo dobrze napisane i obfotografowane, zatem potencjalny nabywca doskonale wie czego może po lokalu mieszkalnym się spodziewać. Wie też, które mieszkania zupełnie nie są w jego stylu i guście – od razu powinien je odrzucić, by nie tracić czasu na zbędne wędrówki.

Dobre zdjęcia mówią więcej niż wiele

Patrząc na fotografię nieruchomości od razu się wie, czy odpowiada ona czyimś marzeniom. Nawet jeśli lokal mieszkalny jest do remontu, widoczne jest czy jego klimat wpisuje się w gust potencjalnego klienta. Przekonywanie się na siłę do jakiejś nieruchomości niekoniecznie pozytywnie może wpływać na spędzany potem w niej czas, a bardzo łatwo jest samego siebie zarzucić pretensjami w stylu "że też mnie pokusiło!", "czemu nie zdecydowaliśmy się na tamto mieszkanie?". Internet pomoże szybciej znaleźć fajne mieszkanie niż ogłoszenie w standardowej gazecie.

Jak dobrze kupić mieszkanie?

Zakup mieszkania – bez względu na jego metraż oraz to czy pochodzi z rynku wtórnego czy pierwotnego – jest zawsze ogromnym wydatkiem. Zdobywanie pieniędzy na mieszkanie przez przeciętnego obywatela nie jest łatwe. Oszczędzanie może nie przynieść wymiernych rezultatów, a nikt nie chce mieszkać z rodzicami lub wynajmować mieszkania w nieskończoność.

Spieniężyć to co się da

W niektórych przypadkach ludzie zapominają, że żeby sfinansować zakup jednej nieruchomości mogą sprzedać inną, mniej przydatną – zwłaszcza taką, która generuje same koszty. Może więc to być działka rekreacyjna – tego typu nieruchomość sama w sobie nie jest łatwa do sprzedaży, ale kto nie spróbuje, ten nie będzie wiedzieć z jakim spotka się zainteresowaniem potencjalnych klientów. Nie należy liczyć na to, że działka sprzeda się w ciągu roku – trzeba zakładać okres dwóch lat lub nawet dłużej. Kwota uzyskana ze sprzedaży może posłużyć jako wkład własny, co ma znaczenie przy ubieganie się o kredyt hipoteczny na zakup własnego mieszkania, a także znacznie obniża wysokość rat i przypisanych do nich odsetek. Jeśli działka będzie chroniona przez rodzinne sentymenty, to trzeba się będzie z nimi pożegnać, jeśli nowe mieszkanie jest rzeczywiście najważniejsze.

Co kupić: mieszkanie w bloku czy w kamienicy?

Każdy planowany zakup mieszkania wiąże się z pokaźną kwotą, pochodzącą z rozmaitych źródeł – najczęściej z oszczędności lub z kredytu hipotecznego.
Bez względu na to czy nabycie mieszkania jest powiązane z inwestycją, mającą generować dochód pasywny czy ma też być na użytek prywatny – sprawa ma charakter długoterminowy, to znaczy taki lokal mieszkalny zostanie przy właścicielu przez najbliższe kilka lat.

Rynek wtórny lubi pokazywać swoje klejnoty

Na rynku lokali mieszkalnych z tak zwanej drugiej ręki można spotkać wiele pięknych przestrzeni, które na dodatek mają swój wrodzony urok i klimat. Zdarzają się one szczególnie w kamienicach z XIX i początku XX wieku. Tej jakości nie da się uzyskać w blokach z wielkiej płyty, przy czym oczywiste jest że bloki mają swoje zalety, których nie mają kamienice. Jednakże zachowanie zabytkowej stylizacji wnętrza lub dostosowanie się do loftowych stylów na poddaszach mocno przemawia za tym, by zastanowić się nad zakupem mieszkania w kamienicy. W blokach nie ma takich powierzchni do zagospodarowania – mieszkania w nich są zazwyczaj niezbyt duże, a wysokość ścian nie pozwala na stworzenie wrażenia ogromu przestrzeni. Przy czym bloki to zazwyczaj mało awaryjna kanalizacja i wygodne centralne ogrzewanie.

Za co można lubić Wspólnotę Mieszkaniową?

Jeśli ma się do wyboru zakup mieszkania w Spółdzielni Mieszkaniowej lub we Wspólnocie Mieszkaniowej, powinno się decydować na to drugie. Ogromnym atutem Wspólnot jest ustalanie zaliczek na koszty zarządu i fundusz remontowy przez wszystkich właścicieli, przynajmniej mają oni prawo w tym procesie uczestniczyć. We Wspólnotach nikt niczego właścicielom nie może narzucić, chyba że chodzi o standardowe normy prawne – struktura ta nie może stać ponad prawem.

Większa swoboda decyzyjności

We Wspólnotach jest tak, że właściciele decydują o podjęciu uchwał. Każdy właściciel może złożyć swoją propozycję – dotyczącą wydatku czy kierunku działania, przy czym nabiera ona mocy dopiero po głosowaniu "za" przez większą liczbę właścicieli. Wspólnoty mają to do siebie, że stawiają na współdecydowanie – ustawa o własności lokalu mówi o obowiązku współzarządzania nieruchomością przez wszystkich właścicieli. W praktyce to wygląda tak, że spora liczba właścicieli w ogóle nie interesuje się nieruchomością wspólną i nie wychyla się poza obręb wycieraczki położonej przed własnymi drzwiami. Zarząd zawsze powinien wszystkich prosić o głosowanie za lub przeciw uchwale, przynajmniej w tej kwestii nikt nie zarzuci członkom zarządu braku kontaktu z właścicielami.

Jak planować remonty we Wspólnocie Mieszkaniowej?

Remonty we Wspólnotach Mieszkaniowych, w szczególności zlokalizowanych na terenach bogatych w substancję zabytkową w postaci kamienic, nie należą do tanich w kosztach. Bywa, że przez wiele lat nieruchomość nie zaznała żadnego remontu – dosłownie wszystko wymaga remontu na cito. Tak się zdarza w kamienicach, które dopiero po wielu latach powróciły do prawowitych właścicieli, a wcześniej były zdane na pastwę losu lokatorów gminnych, którzy nie wyrażali woli dbania o czyjąś własność. Właściciele ci, a raczej ich spadkobiercy, mają w zwyczaju sprzedawać poszczególne lokale mieszkalne – i tak mniej więcej wytwarzają się Wspólnoty.

Nie każdy remont straszny

Podczas ustalania priorytetów remontowych należy posiłkować się zaleceniami inspektora nadzoru, który przeprowadza co roku przegląd budowlany nieruchomości. W ekspertyzie nadana jest kolejność remontów pilnych, a także tych, które mogą spokojnie poczekać, aż pojawią się wolne środki. O ile samo niedostosowanie się do zaleceń inspektora może nie nieść za sobą przykrych konsekwencji (w kolejnym roku znajdą się znowu jako punkty priorytetowe), to już w przypadku zerwania się balkonu określonego w zaleceniu jako pilny do remontu zarząd poniesie poważne konsekwencje prawne.

Co daje wpisanie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków?

Nieruchomość wpisana do gminnej ewidencji zabytków jest traktowana jako ta, która stanowi swoistą historyczną wartość – nawet jeśli z wyglądu trudno jest to jednoznacznie stwierdzić. Zazwyczaj do takiej ewidencji wpisywane są kamienice z minionych wieków lub nawet całe ulice czy osiedla. Wpis ten chroni je przed nierozsądnym traktowaniem ich przez właścicieli – czyli nie może dojść do wyburzenia zabytku bez zgody konserwatora zabytków.

Jak współpracować z konserwatorem zabytków?

Ewidencja zabytków nie jest tożsama z rejestrem zabytków, w którym wymogi konserwatorskie miewają zapisy dość trudne do zaakceptowania przez właścicieli i czasem niemożliwe do realizacji z uwagi na ogromne koszty. W przypadku ewidencji sprawa wygląda prościej: przed planowanym remontem – na przykład kamienicy – należy zwrócić się do konserwatora zabytków z pisemnym wnioskiem o wydanie zaleceń. Można o nie występować etapami lub kompleksowo, przy czym trzeba mieć na uwadze, że wymagany będzie do akceptacji przez konserwatora projekt remontu. Może się zdarzyć, że konserwator narzuci kolorystykę elewacji – nie wynika to z jego wymysłów, ale z zachowanej dokumentacji historycznej. W tym wszystkim chodzi o to, by odtworzyć dawną świetność miejsca.

Dlaczego Wspólnota Mieszkaniowa jest tworem wartym uwagi?

Przede wszystkim funkcjonowanie Wspólnoty Mieszkaniowej jest uregulowane ustawą o własności lokali. Ustawa ta nadaje tej strukturze swoisty rytm, ale nie ogranicza jej wolności, chociaż oczywiste jest, że musi ona działać w ramach wszelkich norm prawnych. Właściciele mają tutaj najwięcej do powiedzenia i sami decydują o tym, jakie będą ponosić miesięczne opłaty – zaliczki na koszty zarządu i fundusz remontowy.

Nikt z zewnątrz nie ma wpływu na plan gospodarczy

Plan gospodarczy zawiera wszelkie koszty funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej – to właściciele go zatwierdzają. Jest opracowywany przez zarząd, który wychwytuje najpilniejsze potrzeby oraz priorytety pod kątem działań długoterminowych. Co do zasady nikt z zewnątrz nie ingeruje w jego zapisy, chyba że Wspólnota stara się o kredyt w banku – wtedy instytucja bankowa może narzucić wysokość zaliczki na fundusz remontowy.

To jest teren prywatny!

Teren Wspólnoty Mieszkaniowej jest zazwyczaj terenem prywatnym, chociaż bywają twory łączone z udziałami miejskimi w nieruchomościach. Właściciele mają dużą swobodę zagospodarowywania terenu, chyba że nieruchomość jest w ewidencji lub w rejestrze zabytków – wtedy musi dostosowywać się do zaleceń Miejskiego Konserwatora Zabytków.

Czy osoba spoza grona właścicieli może zostać członkiem zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej?

Ustawa o własności lokali pozwala na to, by członkiem zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej została osoba spoza grona właścicieli. Oczywiście na pełnienie tej funkcji niezbędna jest stosowana uchwała, zatwierdzona przez właścicieli na zebraniu ogółu właścicieli lub w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Kiedy osoba spoza grona właścicieli jest przydatna jako członek zarządu?

Najczęściej taka osoba jest właścicielom znana i zamieszkuje na terenie nieruchomości wchodzącej w skład Wspólnoty Mieszkaniowej. Bywa, że właściciele nie mają zbyt dużo czasu na pełnienie dodatkowych funkcji, mają już wystarczająco dużo swoich obowiązków rodzinnych i zawodowych, a poza tym niekoniecznie muszą odnajdywać się w zarządzaniu nieruchomościami. Osoba spoza grona właścicieli jest zazwyczaj pasjonatem tematu lub dysponuje odpowiednią ilością wolnego czasu i może zająć się nieruchomością z należytą starannością. Posiada także zawodową specjalizację – na przykład jest specjalistą od zarządzania zmianą, co okazuje się bardzo przydatne podczas remontów w XIX kamienicach, które generują wiele trudności, nie tylko na polu finansowym. Mogą to być też osoby w typie "złotej rączki", które dokonają wielu napraw.

Co daje bycie członkiem zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej?

Bycie członkiem zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej nie niesie za sobą szczególnych dochodów – członkom zarządu przysługuje wynagrodzenie za pełnione przez nich funkcje, przy czym wysokość te kwoty jest ustalana w porozumieniu z właścicielami. Nie będzie to kwota taka jaką można wynegocjować w składach zarządu w komercyjnych podmiotach, chociaż pełnienie tej funkcji idzie w parze ze znaczną odpowiedzialnością.

Czy zatem istnieje jakakolwiek korzyć z bycia członkiem zarządu?

We Wspólnotach Mieszkaniowych, które dopiero powstały lub w których nieruchomość wymaga wielu remontów pojawia się ogromne "pole do popisu". Pasjonaci przywracania kamienicom ich dawnej świetności będą czuli się w zarządzaniu nieruchomością wspólną jak ryby w wodzie, a wszelkie rozwiązywania pojawiających się problemów będą dla nich stanowić ogromne wyzwanie. Także można tutaj mówić o swoistej samorealizacji poszczególnych członków zarządu. W blokach z wielkiej płyty może to wyglądać zupełnie inaczej, przy czym nie należy wykluczać, że członkowie zarządu nie będą dążyli do doprowadzenia estetyki bloku na bardzo wysoki poziom. Każdy przecież chce mieszkać i przebywać w atrakcyjnym i zadbanym otoczeniu, przy czym w wielu przypadkach o zmianę wyglądu nieruchomości trzeba mocno się postarać.

Jakie znaczenie mają uchwały we Wspólnocie Mieszkaniowej?

Uchwały we Wspólnocie Mieszkaniowej mają znaczenie kluczowe dla działania zarządu i / lub administratora nieruchomości. Stanowią o tym, czy na dane działanie jest "zielone światło". Uchwały mogą być zatwierdzane podczas zebrania ogółu właścicieli lub w trybie indywidualnego zbierania głosów, przy czym w tym ostatnim ich zatwierdzona treść musi być dostarczona wszystkim właścicielom.

Dlaczego bez uchwały nie powinno się wydatkować zgromadzonych środków finansowych?

Co do zasady zarząd nie ma obowiązku występowania do właścicieli przy sprawach, które nie przekraczają czynności zwykłego zarządu. Czyli członkowie zarządu nie muszą mieć zgody na usuwanie awarii na terenie nieruchomości, nie muszą mieć zgody na podpisanie umowy z firmą sprzątającą. Muszą mieć natomiast zgodę na podpisywanie umów w sprawie większych remontów, których koszt jest znaczny. Ogólnie rzecz biorąc wszystko to, co zostało ujęte w planie gospodarczym i zostało przez właścicieli zatwierdzone nie wymaga dodatkowych zgód, przy czym na plan gospodarczy też musi być podjęta stosowna uchwała. Dysponowanie środkami pieniężnymi bez zgody właścicieli może doprowadzić do wielu konfliktów, a także zakończyć się w sądzie pod pretekstem działania zarządu na szkodę wspólnoty.

Czy zarząd we Wspólnocie Mieszkaniowej może dowolnie wydawać zgromadzone środki finansowe?

Jeżeli chodzi o zarząd we Wspólnocie Mieszkaniowej, to nie ma on aż tak dużej swobody działania, jakby to mogło się wydawać. Chodzi o to, że zarząd reprezentuje wolę właścicieli, natomiast bez ich zgody nie może zarządzać nieruchomością według własnych wizji.

Jak prawidłowo wydatkować środki pieniężne zgromadzone we Wspólnocie Mieszkaniowej?

Zarząd na zebraniu ogółu właścicieli ma obowiązek przedstawić plan gospodarczy na rok bieżący, w którym to zawarte są planowane wydatki. Plan ten jest poniekąd szablonem spodziewanych kosztów – to nie jest tak, że raz zatwierdzony nie może ulec zmianie. Trzeba go traktować jako finansową konstrukcję orientacyjną. Dzieli się go na koszty zarządu oraz fundusz remontowy – na jego bazie ustanawia się wysokość zaliczek, jakie właściciele będą ponosić w związku z faktem posiadania nieruchomości we Wspólnocie. W zależności od obyczajów zarząd może swobodnie dysponować pewną kwotą, która nie jest ujęta w planie – jeśli nie jest to dookreślone w uchwale, ryzykowne nie będzie wydatkowanie do kwoty tysiąca złotych. Zarząd nie musi mieć zgody właścicieli na ponoszenie kosztów związanych z usuwaniem wszelkich awarii, gdyż jego obowiązkiem jest utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Czym jest zebranie ogółu właścicieli?

Zebranie ogółu właścicieli dotyczy Wspólnot Mieszkaniowych, działających na mocy ustawy o własności lokali. Co do zasady odbywa się minimum raz do roku, w terminie nie późniejszym niż do końca marca za rok poprzedni. Czyli dla przykładu na zebraniu w marcu 2017 roku omawiane będą wszelkie sprawy, jakie miały miejsce we Wspólnocie w roku 2016.

Czego dotyczy zazwyczaj zebranie?

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ma obowiązek przedłożyć właścicielom sprawozdanie finansowe za miniony rok obrachunkowy. Musi też złożyć sprawozdanie ze swojej działalności. Zatwierdzane są także przez właścicieli wszelkie uchwały, bez których Wspólnota nie mogłaby swobodnie funkcjonować – na przykład uchwała dotycząca planu gospodarczego czy podpisania umowy o ubezpieczenie nieruchomości.

Jak przebiegają zebrania?

Wszystko zależy od osób, które wchodzą w skład właścicielski we Wspólnocie. Zdarzają się osoby bardzo niezgodne, które nie popierają zamiarów ogółu i nie identyfikują się z jego potrzebami. Kwestią sporną najczęściej bywają priorytety związane z wydatkowaniem środków finansowych lub sposobem zarządzania nieruchomością wspólną. Tutaj znakomicie sprawdza się powiedzenie "zgoda buduje, niezgoda rujnuje".

Jak zarządzać nieruchomością wspólną?

Ostatnimi czasy Wspólnoty Mieszkaniowe rodzą się jak grzyby po deszczu. Ten specyficzny podmiot, który nie ma osobowości prawnej, ale posiada moc ustalania zasad panujących w nieruchomościach wspólnych, wydaje się być jednym z najlepszych rozwiązań, jakie proponuje polskie prawo.

Na jakiej podstawie funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa?

Podstawą funkcjonowania każdej Wspólnoty jest ustawa o własności lokali – reguluje ona konstrukcję jej szkieletu. Poza tą ustawą oczywiste jest, że mają zastosowanie przepisy prawa wynikające z innych ustaw – przy czym w tym przypadku ogromną rolę z zarządzaniu spełniają uchwały właścicieli, którzy decydują – przykładowo – jako gospodarować środkami finansowymi.

Czy nieruchomością wspólną musi zarządzać firma zewnętrzna?

W każdej Wspólnocie powoływany jest zarząd, który jest odpowiedzialny za wszystko to, co się w tej strukturze dzieje. Można zdecydować się na zatrudnienie administratora nieruchomości, co ma częste zastosowanie w przypadku gdy członkowie zarządu nie mogą poświęcić Wspólnocie odpowiedniej ilości czasu – jednakże zlecenie zarządzania jest opcją fakultatywną. Takie rozwiązanie jest bardzo dobre w nieruchomościach typu bloki mieszkalne.

Jak korzystnie sprzedać nieruchomość?

Osoby, które chcą sprzedać swoje nieruchomości, bardzo często nie zdają sobie sprawy z tego, jak ważne jest odpowiednie ich przygotowanie do wizyt klientów. Wystarczy popełnić kilka błędów, które odstraszą potencjalnych nabywców. Na pierwszy rzut oka sprawy te mogą wydawać się błahe, jednakże warto jest sobie je przygarnąć do serca.

Nie tak nieruchomość warta jak się właścicielowi wydaje

Właściciele bardzo często do ceny mającej potwierdzenie w wartości realnej dorzucają wartość emocjonalną. Niestety, emocje za bardzo nie będą interesowały nabywców, chyba że do czynienia się ma z zakupem pałacu lub dworku. Przy standardowych mieszkaniach cenę wyznacza rynek – warto jest porównać oferty umieszczane w internecie, by uniknąć nieporozumienia co do ustawionej kwoty wyjściowej. Bywa, że sprzedający nieruchomość nie są w stanie się z niej wyprowadzić – taki sygnał wysyłają wszelkie osobiste pamiątki, zbyt obficie porozstawiane po kątach – podświadomość klienta powie mu, że nie ma tutaj dla niego miejsca i odradzi zakup. Katastrofalnym błędem jest bałagan w mieszkaniu lub jego zagracenie, a także nieusunięte awarie typu przeciekające krany. Spotkanie w sprawie sprzedaży mieszkania ma charakter stricte biznesowy, zatem obecność osób niezwiązanych z tematem raczej jest nie na miejscu.

Dlaczego ludzie coraz częściej decydują się na mieszkania w kamienicach?

Polski rynek nieruchomości w sektorze kamienic z końca XIX wieku i początku wieku XX jest ostatnimi czasy bardzo popularny, w szczególności wśród ludzi młodych, którzy znając potencjał metrażowy bloków z wielkiej płyty, pragną za zbliżoną cenę uzyskać zdecydowanie większą powierzchnię mieszkaniową, a przy tym doznać klimatu minionych czasów.

Dlaczego mieszkanie w kamienicy może być fajne?

Ogromnym atutem będzie cena, przy czym najbardziej opłacalny może okazać się zakup nieruchomości z przeznaczeniem do generalnego remontu. Pozwala to na przygotowanie mieszkania według własnego gustu, z materiałów jakościowo odpowiednich dla własnych standardów, a poza tym przy mniejszym zasobie portfela – remont można przeprowadzać etapami. Kamienice są najczęściej zlokalizowane w ścisłym centrum – ich atutem jest fakt, że w wielu miastach planowana jest rewitalizacja tkanki zabytkowej, co będzie miało ogromny wpływ na estetykę otoczenia, a docelowo na wartość mieszkania. Mieszkanie w takiej nieruchomości oznacza zazwyczaj niepowtarzalną klimatyczną przestrzeń, niemożliwą do uzyskania w blokach z wielkiej płyty, chociaż na pierwszy rzut oka może wydawać się zdecydowanie mniej komfortowe, przy czym warto zaznaczyć, że prawie nikt nie czuje się wygodnie podczas jakiegokolwiek remontu.

Jakie są zalety bloków z wielkiej płyty?

Bloki z wielkiej płyty to budownictwo mieszkaniowe charakterystyczne dla lat siedemdziesiątych XX wieku. Liczne osiedla, jakie powstawały w tamtych latach, nie straciły na swej popularności do dnia dzisiejszego. Mają one kilka zalet, dzięki którym utrzymują się na topie polskiego rynku nieruchomości.

Cena jest najważniejsza

Nie można powiedzieć, że mieszkania w Polsce są tanie, niemniej jednak bloki z wielkiej płyty niosą ze sobą korzystne ceny i w większości przypadków nie kryją w sobie przykrych niespodzianek. Cena zakupu mieszkania zależy od metrażu, standardu wykończenia oraz lokalizacji – przy czym prawie zawsze cena umieszczona w ofercie sprzedaży jest wyjściowa i podlega negocjacji. W przypadku pośpiechu ze sprzedażą można mieszkanie kupić za bardzo atrakcyjną cenę. Może też się zdarzyć, że zakupem nieruchomości będzie zainteresowanych kilka osób – w tym przypadku sprzedający może uzyskać cenę wyższą od spodziewanej. Ten typ budownictwa ma to do siebie, że jest powszechnie znany i ceniony z uwagi na bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturę – bliskość do szkół i przedszkoli, placówek służby zdrowia, centrów handlowych, środków komunikacji miejskiej. Osiedla są bardzo zadbane i spokojne, więc nie ma co się dziwić, że ludzie tak bardzo chcą na nich mieszkać.

Czy działka rekreacyjna to dobra inwestycja?

Rynek nieruchomości w Polsce jest bardzo prężny i rozwojowy, ale należy mieć na uwadze, że nie każda nieruchomość jest idealna pod kątem generowania dochodu pasywnego. Najlepiej zarabia się na nieruchomościach komercyjnych czyli przeznaczonych na wynajem pod działalność gospodarczą dla małych lub dużych firm. Dobrze rokują też mieszkania w dużych miastach, zwłaszcza że bez względu na lokalizację nie będzie większego problemu ze znalezieniem osób chętnych na podpisanie umowy najmu.

Czy na na działce rekreacyjnej można zarobić?

Tego typu nieruchomość może generować dochód zazwyczaj w okresie wiosenno – letnim, przy czym nie jest powiedziane, że szybko znajdzie się chętnego do korzystania z jej atutów letnika. Jako inwestycja może mieć wartościowe fale wzlotów i upadków – bywało, że w przeciągu kilku lat wartość działki gwałtownie rosła lub katastrofalnie wręcz spadała. Działka rekreacyjna to nieruchomość fajna i bezproblemowa – pod warunkiem, że jest nabywana na własny użytek. Samo upłynnienie działki nie jest już tak proste jak chociażby sprzedaż mieszkania – poszukiwanie klienta chętnego na jej zakup może potrwać nawet i kilka lat, przy czym jest spore ryzyko, że taka nieruchomość przyniesie stratę.

Na co zwracać uwagę przy wyborze nieruchomości?

Zakup nieruchomości jest poważną decyzją, mającą najczęściej charakter długoterminowy. Bardzo często jest on powiązany z wieloletnim zobowiązaniem kredytowym, dlatego też w sposób szczególny należy zatroszczyć się o zwrócenie uwagi na detale, które w bliższej lub dalszej perspektywie mogą mieć wpływ na komfort życia.

Czy plan zagospodarowania przestrzennego ma jakiekolwiek znaczenie dla nabywcy nieruchomości?

Osoby potencjalnie zainteresowane nieruchomością zwracają uwagę na jej najbliższe otoczenie – bywa, że podejmują decyzję o zakupie z uwagi na przyległy do działki niewielki las lub inny teren zielony. Tymczasem stan zastany w przyszłości może ulec zmianie – na przykład może w tym miejscu powstać droga lub cmentarz. Tego typu zamierzenia będą widoczne w planie, z którym warto się zapoznać – pozwoli to uniknąć rozczarowania.

Dokumenty to podstawa

Zwyczajem jest, że kupujący nieruchomość mają prawo wskazać kancelarię notarialną, która przeprowadzi transakcję. Każdy notariusz ma obowiązek bardzo starannie prześwietlić dokumentację – przy czym umowa przedwstępna najczęściej jest zawierana poza jego czujnym okiem. W trosce o bezpieczeństwo swoich pieniędzy dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Zalety mieszkania na parterze

Mieszkania na parterze mają wielu zagorzałych przeciwników. Mówią oni o mniejszym bezpieczeństwie, o naruszanej prywatności czy o nieciekawych widokach. Decydując się na zakup nieruchomości trzeba jednak przemyśleć wszystkie aspekty takiej inwestycji, zwłaszcza że lokale niżej położone, często dostępne są dużo taniej. A w blokach wiąże się to również z brakiem opłaty za użytkowanie windy.
Nisko położone mieszkanie to przede wszystkim wygoda. Dotyczy to po pierwsze codziennego użytkowania – nie musimy pokonywać wielu schodów lub czekać w nieskończoność na windę. Nie musimy się też martwić jej awariami. Parter to bardzo dobry wybór dla osób starszych, niepełnosprawnych ale także dla rodziców z dziećmi, którzy kilka razy dziennie muszą znieść i wnieść wózek. To także zdecydowanie łatwiejszy remont, czy wniesienie nowych mebli.
Inną zaletą mieszkania na parterze może być ogródek zamiast balkonu. Nie wszędzie możemy się spotkać z taką ofertą, ale część deweloperów ma takie lokale w swojej ofercie. Ogródek ten jest zazwyczaj większy niż wyżej leżące balkony. Dla osób, które kochają kwiaty, taka opcja będzie zapewne dużo bardziej atrakcyjna od polegania jedynie na roślinach sadzonych w doniczkach, na co są skazani sąsiedzi z wyższych pięter.

Minusy mieszkań na parterze

Jeśli pojawia się ogłoszenie sprzedaży mieszkania na parterze, kusi ono nas zazwyczaj swoją niską ceną. Dobrze jednak przemyśleć taki zakup, ponieważ taka nieruchomość ma kilka wad, które mogą znacznie wpłynąć na komfort jego użytkowania.
Nawet najbezpieczniejsza dzielnica narażona jest na włamania. Mieszkania na parterze są łatwo dostępne, zwłaszcza przez drzwi balkonowe. Z tego też powodu wielu ludzi montowało w swoich oknach kraty, które wpływały na estetykę całego mieszkania. Obecnie dostępne są różne zabezpieczenia antywłamaniowe, które jednak kosztują. Dlatego, mimo mniejszej ceny za mieszkanie, może się okazać że musieliśmy ostatecznie wydać więcej pieniędzy.
Powiązanym z tym problemem jest także, mniejsza niż na innych piętrach, prywatność. Mieszkania na parterze są podglądane, często nawet niezbyt umyślnie, przez przechodzących chodnikiem ludzi. Niektóre budynki mają jednak wyniesiony o parę metrów parter, co chociaż częściowo niweluje ten problem. Mieszkańcy parteru są także narażeni na inne niedogodności. Wdychają najwięcej spalin, produkowanych przez przejeżdżające ulicą samochody. W nocy muszą też dokładnie zaciągać rolety, ponieważ uliczne oświetlenie starej generacji oświetla zarówno jezdnię, chodnik jak i wnętrza mieszkań.

Przed zakupem mieszkania

Często zdarza się, że przeglądamy w internecie oferty sprzedaży nieruchomości i trafiamy na mieszkanie na pozór idealnie. Dotyczy to zarówno nowych bloków jak i mieszkań na rynku wtórnym. Jednak decyzja dotycząca zakupu mieszkania rzutuje na wiele lat naszego życia, warto więc żeby była przemyślana. Dobrze jest więc, oprócz obejrzenia mapy i planów zagospodarowania dla tego miejsca, ruszyć w teren osobiście.
Co prawda, zawsze istnieje ryzyko, że mimo wszystkich plusów okolicy, problem będziemy mieć z własnymi sąsiadami. Jednak dobrze zminimalizować chociaż ryzyko złego sąsiedztwa innych budynków. Może się bowiem okazać, że za płotem znajduje się na przykład głośny klub nocny, który mimo wielu interwencji mieszkańców, nadal funkcjonuje. Problemem mogą być też tereny i instalacje przemysłowe. Nie muszą one nawet być zlokalizowane w najbliższej okolicy – wystarczy, że produkują nieprzyjemne zapachy, które dostają się do mieszkania przez prawie pół dnia. Dobrze jest też wziąć pod uwagę sprawy związane z transportem, może się okazać, że tuż pod naszym oknem przez pół dnia ciągną się korki albo np. dojeżdżają tędy ciężarówki do pobliskich hal. Sprawdźmy też lokalne połączenia komunikacji miejskiej

Mieszkanie na rynku wtórnym

Wiele osób, które myślą o zakupie własnego mieszkania szybko odrzuca myśl o zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Uważają, że nawet mimo mniejszego kosztu zakupu, będą musieli płacić więcej na różnego rodzaju fundusze, np. na fundusz remontowy. Inni mówią, że ich rachunki za ogrzewanie będą za wysokie. Okazuje się jednak, że kupno mieszkania na rynku wtórnym ma też inne zalety.
Obecnie większość budowanych przez deweloperów domów stawiana jest na gruntach o niskiej wartości, tak by koszt dla klienta był jak najniższy. Wiąże się to jednak najczęściej także z kiepską lokalizacją. Odkupienie od prywatnego właściciela domu lub mieszkania w dobrej okolicy jest dużo łatwiejsze. A dobra lokalizacja to mniej czasu straconego na dojazdy. I nie chodzi jedynie o dojazdy do szkoły czy pracy, ale także do urzędu, lekarza czy sklepu. Osiedla z wielkiej płyty mają też inną zaletę – zazwyczaj między budynkami zachowano rozsądne odległości, a o prywatność dbają także rosnące między nimi wysokie drzewa. Na nowych osiedlach często tego brakuje. Często także estetykę psuje fakt, że każdy budynek w sąsiedztwie wygląda dokładnie tak samo, jak nasz dom. Deweloperzy oszczędzają bowiem także na projektach.

Mieszkanie z rynku pierwotnego

Zastanawiając się nad zakupem własnego kąta, zazwyczaj na samym początku decydujemy się co do rynku, na którym go kupimy. Dlatego warto bardzo dogłębnie przemyśleć tę decyzję. Zarówno rynek pierwotny jak i wtórny oferują ciekawe nieruchomości, które mogą nam się spodobać i spełnić nasze wymagania.
Cena jest istotnym elementem, który wpływa na wybór nieruchomości. Oczywiście do samej ceny za mieszkanie należy doliczyć koszty jego utrzymania, ogrzania oraz codzienne wydatki związane z dojazdem do pracy. Dopiero tak przemyślane, długoterminowe skutki dla naszego portfela, możemy porównać z kupnem mieszkania na rynku wtórnym. Dodatkowo, musimy tu uwzględnić koszty wyposażenia i urządzenia mieszkania kupionego wprost od dewelopera.
Jednak rynek pierwotny oferuje zazwyczaj mieszkania lepiej ogrzane, co zmniejsza się wydatki. Dodatkowo nie musimy płacić składki remontowej lub jest ona o wiele niższa niż w starszych budynkach. W wielu z nich konieczne są coroczne naprawy, a często także nie przeprowadzono w nich jeszcze termomodernizacji. Czasem okazuje się, że jednak koszt urządzenia od zera mieszkania będzie zdecydowanie niższy od wydatków w odkupionym od kogoś mieszkaniu, gdzie wszystko nadaje się do remontu.